martes, 17 de diciembre de 2013

El increíble caso de las viviendas sin hipoteca

En la pasada década, España vivió una gran burbuja inmobiliaria que le llevó a construir una de cada tres viviendas en Europa. Este "boom" llevó a una expansión sin precedentes del stock inmobiliario español y a un aumento desproporcionado del precio de la vivienda, que se triplicó en solo 10 años, pasando de los 716 €/m2 en 1998 a los 2.101 en 2008.

Era también una época de burbuja financiera: como el valor de las casas no dejaba de subir, se podían utilizar como garantía para cualquier préstamo hipotecario, con el beneplácito de las entidades financieras. ¿Que se quería comprar una casa? Pues esa misma casa servía de aval. ¿Que se quería renovar el coche? Sin problemas, la casa también servía de aval. ¿Y costear esas anheladas vacaciones en el Caribe? Faltaría más.



Lo habitual, en cualquier caso, es que la gran mayoría de las viviendas transmitidas lleven asociada su correspondiente hipoteca. Por ello, es normal que la compraventa de viviendas esté muy correlacionada con la constitución de nuevas hipotecas, y que ambas muestren unas cifras parecidas. Solamente causas excepcionales como las expuestas en el párraffo anterior explican que las hipotecas constituidas sobre vivienda superasen el número de compraventas durante los años del "boom".

Por aquel entonces, en 2007 por ejemplo, no era extraño que se vendieran 775.000 viviendas al año (65.000 al mes) en España y se formalizasen más de 1.200.000 hipotecas (100.000 al mes).

Sin embargo, desde el estallido de la crisis económica, el contexto es radicalmente distinto.
  • El sector constructor en general, y el de la edificación residencial en particular, han sufrido un importante ajuste, hasta reducirse a su nivel más bajo de las últimas dos décadas. El aumento del paro y el deterioro de la capacidad adquisitiva de las familias ha menguado la antiguamente boyante demanda inmobiliaria. La repercusión directa ha sido la caída de la compraventa hasta menos de la mitad de hace seis años, si bien en los últimos meses se aprecian ciertos signos de estabilización en la misma (línea azul del gráfico anterior). 
  • Por su parte, el sector financiero ha vivido una profunda restructuración que, unida a la urgente necesidad de reducir sus niveles de endeudamiento, ha propiciado un sustancial "cierre del grifo" crediticio, constriñendo la concesión de hipotecas a las familias.
Baste un ejemplo, en 2012, la venta de viviendas apenas superaba las 300.000, menos de la mitad que hace solo 5 años. Asimismo, la constitución de hipotecas rondaba las 250.000, la quinta parte de las firmadas hace un lustro. Niveles mínimos, pues, mucho más reducidos de los que nadie hubiese imaginado la década pasada.

No obstante, hay un hecho que llama particularmente la atención: la contracción del mercado hipotecario viene siendo a lo largo de 2013 mucho más intensa que la del inmobiliario, de manera que solamente 7 de cada 10 viviendas vendidas cuenta con respaldo hipotecario.

O, lo que es lo mismo, que cada vez predomina más la compra de casas en efectivo, una circunstancia inaudita y muy difícil de encontrar en la historia económica reciente de España.

Es un patrón que se ha venido intensificando a lo largo de 2013, y que se presenta en todas las Comunidades Autónomas sin excepción. Tomando solamente los datos de agosto, se aprecia que 3 de cada 4 (el 76,3%) operaciones de compraventa no requirieron financiación hipotecaria.

Ahora bien, se constatan algunas diferencias entre autonomías. Así, si en el País Vasco,  Madrid, Asturias y Aragón casi cuatro de cada diez compraventas requirieron la constitución de la correspondiente hipoteca, ese porcentaje se reduce significativamente en Cataluña, la Comunidad Valenciana o Castilla - La Mancha, donde no se llegó a cubrir ni siquiera el 20% de las compraventas registradas. En la Región de Murcia y en Extremadura, tampoco se recurrió demasiado al mercado hipotecario.


¿Cuáles son las causas?

Puede que esta anomalía se explique por una conjunción de distintos factores, entre los que se podrían destacar:
  • El ya citado racionamiento del crédito que están aplicando las entidades financieras
  • la compra al contado de vivienda por parte de extranjeros, atraídos por la caída de precios y por el otorgamiento de ciertas ventajas -como el otorgamiento del permiso de residencia si la operación cumple ciertos requisitos-
  • la compra de vivienda por no residentes con préstamos contratados en su país de origen (que no tendría reflejo en las estadísticas hipotecarias españolas)
  • El traspaso de inmuebles que muchos bancos han realizado en el último año a la Sociedad de Gestión de Activos Inmobiliarios de la Banca o SAREB -el llamado "banco malo"-
  • La entrada en el sector inmobiliario español de fondos de inversión internacionales
  • la reactivación del mercado en aquellos segmentos de población con liquidez que ven atractivas oportunidades de compra, tras el importante ajuste en el precio que se ha producido en los últimos años (y que el Ministerio de Fomento cifra en torno al 30% entre principios de 2008 y mediados de 2013). 
Todo ello lleva a pensar que la relativa estabilización en la compraventa de viviendas que se aprecia en 2013 se debe en parte a factores coyunturales y de carácter temporal, de manera que no se podrá dar una recuperación sostenida del sector hasta que no se reactive la demanda local.

No hay comentarios:

Publicar un comentario